שטח הדירה: איך הוא נמדד, ומה נחשב סטייה קבילה

מספר המ"ר הוא הנתון שהרוכש זוכר. הוא גם הנתון שאי אפשר להשוות בין פרויקטים בלי לדעת שני דברים: לפי איזו שיטה הוא נמדד, ומה נכלל בו.

כאן נכנס צו מכר דירות (טופס של מפרט), שקובע את חישוב שטח הדירה לפי כללים מפורטים, ואינו מותיר את השיטה לבחירת המוכר.

שיטת המדידה: המצולע החיצוני

הכלל שבצו ברור: שטח הדירה הוא "השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ". כלומר המדידה נעשית מן הפן החיצוני של קירות החוץ, ולא מן הפן הפנימי שבו חי הרוכש.

מכאן נובע פער מבני, שקיים בכל פרויקט ואינו פגם: השטח הרשום גדול מן השטח שניתן לרצף. הפער תלוי בעובי קירות החוץ, ולכן דירה בבניין עם קירות עבים יותר תציג יחס פחות נוח בין המספר ובין התחושה — גם אם שני המספרים נמדדו נכון.

מכאן גם המסקנה המעשית: אין טעם להשוות שטח רשום לשטח שמדדתם עם סרט מדידה בסלון. שתי המדידות נכונות, והן פשוט מודדות שני דברים.

מה נמצא מחוץ למספר

חלק א׳ של המפרט כולל, בנפרד משטח הדירה, את פרטי השטחים הנוספים — מרפסות, חניה, מחסן וגינה. כל אחד מהם נרשם בשורה משלו, ולא נכנס לאותו מספר. לכן "120 מ"ר" שכולל מרפסת של 30 מ"ר הוא תיאור שיווקי, לא נתון מן המפרט.

סטייה קבילה: עד 2%

המפרט כולל פרק סטיות קבילות, ובכללן סטייה של עד 2% בשטח. פירוש הדבר שהשטח שנמסר בפועל עשוי להיות שונה מן השטח שבמפרט בתחום הזה, בלי שהדבר ייחשב אי-התאמה.

שני חישובים שכדאי לעשות לפני החתימה:

1. כמה זה בפועל. 2% על דירה של 100 מ"ר הם שני מטרים רבועים. כדאי לדעת את הסכום הזה במחיר למ"ר של הפרויקט, כדי להבין את סדר הגודל הכספי.
2. מה קורה מעבר ל-2%. חריגה מן הסטייה הקבילה אינה עוד סטייה — היא אי-התאמה, ומכאן ואילך חלים כללי ההודעה והתיקון. על כך במאמר על הודעה על אי-התאמה.

חמש שאלות שמחליפות עשר שיחות

1. מהו שטח הדירה כפי שהוא רשום בחלק א׳ של המפרט — המספר, לא הטווח?
2. מהם השטחים הנוספים, כל אחד בשורתו: מרפסת, חניה, מחסן, גינה?
3. מהו גובה החדרים לפי חלק ב׳?
4. מהי הסטייה הקבילה הרשומה בפרויקט הזה?
5. האם התכניות המצורפות תואמות את המספרים שבטקסט?

מדוע שקיפות בשטחים היא אינטרס של היזם

מספר שנרשם בבירור ומוסבר מראש אינו מייצר מחלוקת ביום המסירה. מפרט שמפריד בין שטח הדירה ובין המרפסת, ומציין את הסטייה הקבילה בפירוש, חוסך לשני הצדדים את הדיון הפחות נעים בעסקה. תמהיל הדירות במצפה כלניות מוצג בעמוד הפרויקט, ואת המפרט המלא מקבלים דרך עמוד הקשר.

השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ.

כללי חישוב שטח הדירה, צו מכר דירות (טופס של מפרט)