שבעה אחוזים: הגבול שמעליו כספי הרוכש חייבים להיות מובטחים

כל מנגנון ההגנה על רוכשי דירות בישראל תלוי במספר אחד: שבעה אחוזים. זהו הסכום המרבי שמוכר דירה רשאי לקבל מרוכש בלי להעמיד בטוחה. מעליו — החוק אינו מציע, אלא אוסר.

המקור הוא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, והכלל שבו פשוט: "נאסר על המוכר לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח את השקעתכם". אי-קיום ההוראות הללו, מדגיש משרד הבינוי והשיכון, מהווה עברה פלילית.

חמש הדרכים שהחוק מכיר

החוק אינו מותיר את בחירת הבטוחה לשיקול דעת חופשי. הוא מונה חמש דרכים, וכל דרך אחרת אינה בטוחה לפי החוק:

1. ערבות בנקאית להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו, בכל מקרה שבו המוכר לא יוכל להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה — מחמת עיקול על הדירה או על הקרקע, צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים, או נסיבות של מניעה מוחלטת למסור את החזקה.
2. ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות, להבטחת החזרת אותם כספים. חשוב לוודא שדמי הביטוח שולמו מראש.
3. משכנתא ראשונה על הדירה, או על חלק יחסי מן הקרקע שעליה היא נבנית, לטובת הרוכש.
4. הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי מן הקרקע, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי בעלי עדיפות.
5. העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מן הקרקע על שם הרוכש, כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.

הערת אזהרה נכנסת לתוקף מיד ואינה תלויה בתנאים נוספים כגון התקדמות הבנייה או בניית המחיצות — כך מדגיש משרד הבינוי והשיכון. זהו הבדל מעשי מול בטוחות שמשוחררות בשלבים.

הבחנה פנימית בין הבטוחות

שתי הבטוחות הראשונות — ערבות בנקאית וביטוח — מחזירות כסף. שלוש האחרות — משכנתא, הערת אזהרה והעברת בעלות — מקנות זכות בנכס. הבדל זה אינו סמנטי: כאשר הבטוחה אינה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לוח התשלומים של העסקה כפוף לתקנות שקובעות שיעורי תשלום לפי שלבי בנייה, גם אם בחוזה נכתב אחרת. על כך במאמר נפרד על לוח התשלומים.

חובת היידוע — תיקון שנולד מחוסר מודעות

סעיף 2א1(א) לחוק נוסף בדיוק מפני שרוכשים לא ידעו שהזכות קיימת. נוסחו: "לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים". במילים אחרות: המוכר חייב ליידע את הרוכש בזכות שהחוק מקנה לו כנגדו.

דיווח לממונה: 40 ימים

מאז תיקון מס' 4 לחוק, שנכנס לתוקף באוקטובר 2008, כל מוכר דירה חדשה — קבלן, יזם וכדומה — מוסר לממונה במשרד הבינוי והשיכון הצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה או רישום זכויות. ההצהרה נמסרת לא יאוחר מ-40 ימים ממועד חתימת חוזה המכר.

שמירת ערך הכסף

בטוחה שאינה נושאת את ערך הכסף אינה בטוחה. החוק מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום מחיר הדירה; ואם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה — המוכר מחויב להצמיד את הערבות או את הפוליסה למדד תשומות הבנייה.

מי משלם על הבטוחה

כברירת מחדל, בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה נושא הקבלן. עם זאת החוק מאפשר לקבוע בחוזה שהקונה יישא בהוצאות הנוגעות לערבות הבנקאית או לפוליסת הביטוח — ולכן שאלת ההוצאות היא נושא למשא ומתן לפני החתימה, ולא אחריה.

שבע בדיקות לפני שמעבירים את התשלום הראשון

1. לוודא שהתקבלה הודעה בכתב על הזכות להבטחת הכספים — בעת חתימת החוזה.
2. לזהות איזו מחמש הבטוחות ניתנת, בשמה המדויק.
3. אם ערבות בנקאית — לקרוא את נוסח הערבות עצמו לפני החתימה, ולא רק את סעיף החוזה שמפנה אליה.
4. אם פוליסת ביטוח — לוודא שדמי הביטוח שולמו מראש.
5. אם הערת אזהרה — לבדוק בנסח הרישום שלא קיימים שעבוד, עיקול או זכות קודמת עדיפה.
6. לבדוק את מנגנון ההצמדה של הבטוחה, ולא רק של המחיר.
7. לוודא שהתשלום בפועל אינו חורג מ-7% לפני שהבטוחה בידיים.

מה זה אומר על בחירת יזם

הבטוחה מגנה על הכסף, לא על הזמן ולא על האיכות. לכן הבדיקה של הבטוחה היא תנאי הכרחי ולא מספיק: לצידה בודקים את ותק החברה, את סיווגה בפנקס הקבלנים ואת הפרויקטים שהשלימה בפועל. את נתוני החברה ואת ההסמכות שלה אפשר לראות בעמוד אודות ובעמוד התקנים.

לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים.

סעיף 2א1(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)