מס רכישה: המדרגות שהוקפאו עד ינואר 2028
מס רכישה הוא ההוצאה הגדולה שאינה מופיעה במחיר הדירה. עד 2025 הוא התעדכן כל שנה לפי המדד; כיום המדרגות מוקפאות, וההפרש בין רוכש דירה יחידה ובין רוכש דירה נוספת עומד על מאות אלפי שקלים.
בכל תקצוב של עסקת דירה יש שורה שרוכשים נוטים להשלים בסוף, ובדיוק היא זו שקובעת אם העסקה אפשרית: מס רכישה. הוא אינו חלק ממחיר הדירה, אינו ממומן ברוב המקרים על ידי הבנק, ומשולם בסמוך לרכישה.
עד שנת 2025 התעדכנו מדרגות מס הרכישה מדי שנה לפי שיעור עליית המדד. חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 הקפיא את העדכון, ורשות המסים פרסמה את המדרגות בהוראת ביצוע מס' 1/2025. משמעות ההקפאה: אותם סכומים נקובים ממשיכים לחול גם כאשר מחירי הדירות עולים — ולכן חלק גדל של עסקאות נדחק אל המדרגות הגבוהות.
דירת מגורים יחידה
בתוקף מ-16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028:
| שווי העסקה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה נוספת
בתוקף מ-16 בינואר 2025 ועד 31 בדצמבר 2026:
| שווי העסקה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
שימו לב להבדל בתוקף: מדרגות דירה יחידה פורסמו כחלות עד 15.1.2028, ומדרגות דירה נוספת עד 31.12.2026. לפני חתימה כדאי לאמת את השיעור התקף במועד העסקה מול רשות המסים או בסימולטור הרשמי.
מה המדרגות אומרות בפועל
שלוש מסקנות שנגזרות מן הטבלאות מיד:
- מדרגת הפטור היא נכס. לרוכש דירה יחידה, כמעט שני מיליון שקל ראשונים פטורים לחלוטין. זהו הפער המרכזי בין שני סוגי הרוכשים, והוא נעלם ברגע שהעסקה מסווגת כדירה נוספת.
- הקו הוא 6,055,070 ₪. אותו סכום בדיוק מופיע בשתי הטבלאות — בדירה יחידה כמעבר מ-5% ל-8%, ובדירה נוספת כמעבר מ-8% ל-10%.
- ההקפאה מייקרת בשקט. כשהמדרגות אינן מתעדכנות במדד, עליית מחירים לבדה מעלה את שיעור המס האפקטיבי, בלי שינוי בחוק.
הנתונים המרכזיים
- מקור
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, רשות המסים
- בסיס ההקפאה
- חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025
- תחילת תוקף
- 16 בינואר 2025
- מדרגות דירה יחידה — עד
- 15 בינואר 2028
- מדרגות דירה נוספת — עד
- 31 בדצמבר 2026
- מדרגת הפטור בדירה יחידה
- עד 1,978,745 ₪
מה לעשות לפני חתימה
- לקבוע מראש את הסיווג: דירה יחידה או דירה נוספת. זו שאלה עובדית שתוצאתה מאות אלפי שקלים.
- להריץ את הסכום בסימולטור הרשמי של רשות המסים ולשמור את הפלט.
- לוודא שסכום המס אינו מתוקצב מן ההון העצמי שנדרש לתשלום הראשון לקבלן.
- לבדוק מול עורך דין את מועד הדיווח ואת מועד התשלום — איחור בדיווח גורר חשיפה משל עצמו.
- לבחון אם קיימות הקלות שרלוונטיות למצבכם — זהו נושא שבו חובה להיוועץ, ולא להסתמך על טבלה.
האמור כאן אינו חלופה לייעוץ משפטי או לייעוץ מס. מדרגות המס משתנות בחקיקה, ויש הקלות וסיווגים שאינם נכנסים לטבלה. לפני עסקה — בדיקה פרטנית מול איש מקצוע ומול רשות המסים.
מיסוי כחלק מתכנון העסקה
מס רכישה הוא הרכיב שמסביר מדוע פריסת תשלומים היא לא רק שאלה תזרימית אלא שאלה של יכולת: הכסף שמשולם למס אינו זמין לתשלום הראשון. לכן רוכש מתכנן את שני הצירים יחד — את לוח התשלומים לפי שלבי הבנייה, שמוסבר במאמר על לוח התשלומים, ואת חבות המס במועד הרכישה. את מחשבוני התכנון של האתר אפשר להריץ לצד הסימולטור הרשמי.
שאלות ותשובות
מהי מדרגת הפטור לדירה יחידה?
לפי הוראת הביצוע של רשות המסים, עד 1,978,745 ₪ שיעור המס הוא 0%.
מה שיעור המס על דירה נוספת?
8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל הסכום הזה.
עד מתי המדרגות בתוקף?
מדרגות דירה יחידה פורסמו כחלות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028; מדרגות דירה נוספת מ-16.1.2025 עד 31.12.2026.
למה המדרגות לא מתעדכנות במדד?
חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 הקפיא את עדכוני המס לשנים 2025–2027.
איפה בודקים את הסכום המדויק?
בסימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין של רשות המסים, ובייעוץ פרטני של עורך דין או יועץ מס.
מקורות
עודכן ב־17.09.2026
מאמרים נוספים
