הון עצמי ותזרים: המספרים שבנק ישראל קבע, והלוח שהקבלן קבע

רוב מי שקונה דירה מחשב מספר אחד: כמה כסף יש לו. זה המספר הפחות שימושי. השימושיים הם שניים אחרים — מה השיעור שהבנק מורשה להלוות, ומה הלוח שבו הכסף יידרש.

מה בנק ישראל קבע — ההוראה עצמה

מגבלות המימון אינן החלטה של הבנק שממול. הן קבועות בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ומחייבות את כל הבנקים:

מכאן שההון העצמי המינימלי אינו בחירה: הוא 25% לדירה יחידה, 30% לדירה חליפית ו50% לדירה להשקעה. ההגדרה איזו מהשלוש חלה עליכם היא שאלה בפני עצמה, והיא נקבעת מול הבנק ומול רשות המסים, לא מול משרד המכירות.

הבהרה: הוראה 329 מחייבת את הבנקים, אך אינה מחייבת בנק לאשר הלוואה בשיעור המקסימלי. 75% היא התקרה, לא הזכות. מה שיאושר בפועל נקבע בחיתום, לפי ההכנסה, ההיסטוריה והביטחונות.

יחס ההחזר: 40% הוא הקו האמיתי

התקרה הפורמלית ליחס ההחזר מההכנסה היא 50%, אבל הקו המעשי נמצא ב-40%: מעל 40% ההוראה מחייבת את הבנק להקצות משקל סיכון 100% להלוואה. בנק שנדרש להקצות הון מוגבר מול הלוואה יתמחר אותה אחרת או לא ייתן אותה. 40%, לא 50%, הוא המספר שמנהל את השיחה.

הלוח השני: מתי הקבלן דורש

עסקה בבנייה אינה תשלום אחד. התשלומים נגזרים משלבי הביצוע, ולא מלוח קבוע — ולכן הם אינם ידועים במדויק מראש. מה שכן ידוע: הכלל שקובע מתי מותר לדרוש, וכמה. ההסבר המלא במאמר על לוח התשלומים.

שתי נקודות תזרים שמפתיעות רוכשים:

• 7% הראשונים — עד 7% ממחיר הדירה ניתן לשלם לפני שקמה חובת בטוחה. מעל זה נדרשת אחת מחמש הבטוחות. ההסבר במאמר על שבעת האחוזים.
• ההצמדה למדד — התשלומים העתידיים צמודים למדד תשומות הבנייה כברירת מחדל, ולכן הסכום שיידרש בעוד שנתיים אינו הסכום שרשום היום. ההסבר במאמר על מדד תשומות הבנייה.

מה שלא נכנס לחישוב ההון העצמי, וכן יוצא מהכיס

1. מס רכישה — לפי מדרגות. ההסבר במאמר על מס רכישה.
2. הוצאות משפטיות — הסכום שהקבלן רשאי לגבות מוגבל בתקנות, והוא מכסה רישום בלבד. ההסבר במאמר על עורך דין מטעמכם.
3. עורך דין מטעמכם — הוצאה נפרדת, שאינה חלק מהסכום שהקבלן גובה.
4. אגרות, נסחים ורישום משכנתא — אינם כלולים בסכום שהקבלן גובה.
5. שמאי — נדרש על ידי הבנק לצורך ההלוואה.
6. שינויים ותוספות — כל שינוי מהמפרט הוא הסכם נפרד עם תמחור נפרד.

סדר הבדיקה הנכון

1. לקבוע איזו קטגוריה — דירה יחידה, חליפית או להשקעה. זה קובע את 75%, 70% או 50%.
2. לחשב את ההחזר מול 40%, לא מול 50%.
3. לבקש את לוח התשלומים של הפרויקט — לפני חתימה, לא אחריה.
4. להצליב את הלוח מול האישור העקרוני — כמה מהכסף יידרש לפני שהמשכנתא נפתחת בכלל.
5. להוסיף את העלויות שמחוץ למחיר — מס רכישה, עורך דין, אגרות, שמאי.

לוחות התשלומים של פרויקטים של תאופיק זידאן בע"מ זמינים יחד עם המפרט דרך עמוד הקשר.

הבהרה: המאמר מציג נתונים מהוראת ניהול בנקאי תקין 329 ומסביר מסגרת, ואינו ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות. החלטת מימון מתקבלת מול הבנק ומול יועץ מוסמך, על בסיס הנתונים האישיים שלכם.